A Adjudicação Compulsória Extrajudicial trazida pela Lei 14.382/2022

19 de julho de 2022 | Por GMW Advogados

Com o advento da MP 1085/2021, agora transformada na Lei nº 14.382 de 27 de junho de 2022, o legislador, com o intuito de viabilizar o acesso à Justiça de forma célere e eficaz, trouxe a possibilidade da Adjudicação Compulsória Extrajudicial, com o objetivo de “desjudicializar” procedimentos em que não existam lides, possibilitando novas atribuições aos Oficiais de Registros Públicos.

Vale lembrar que a Adjudicação Compulsória, antes regida pelo Código Civil, estabelecia que o promitente comprador, titular do direito real, poderia exigir do promitente vendedor ou de terceiros, em caso de recusa, a adjudicação do imóvel ao Juiz competente.

Sob o viés do acesso à Justiça, sabe-se que não se pode enfrentar o tema, única e exclusivamente, sob o enfoque da intervenção do Judiciário. A legislação atual traz a ideia de que o exercício da jurisdição não seria exclusivo do Poder Judiciário.

Dessa forma, busca-se uma renovação do acesso à Justiça, cabendo ao legislador criar ferramentas e mecanismos que desafoguem o Poder Judiciário para que este possa, com vistas à duração razoável de processo e às efetivações das tutelas jurisdicionais, se envolver apenas nas Ações que envolvam litígios.

A título de exemplificação desse norte legislativo, uma dessas ferramentas criadas foi a previsão da possibilidade de declaração de Usucapião na forma extrajudicial, estabelecida no artigo 216-A da Lei 6015/73, ferramenta que hoje já é bastante utilizada pelos operadores do Direto como forma de desafogar o Poder Judiciário.

Nesse sentido, o artigo 216-B da Lei 6015/73, originado no âmbito da Lei 14.382/2022, trouxe em seu caput a seguinte redação:

Art. 216-B- “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. ” 

Observa-se uma grande inovação realizada pelo legislador, preocupado com a obtenção de direitos, procurando facilitar o acesso à Justiça, como feito no caso da usucapião extrajudicial.

Vale dizer que foi confiado ao Registrador de Imóveis a realização do procedimento, análise e decisão acerca das questões relativas à adjudicação compulsória. Vejamos:

Art. 216-B (…)

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – (VETADO);

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI – procuração com poderes específicos.

§ 2º (VETADO).

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.”

Ou seja, o registrador deverá presidir os processos extrajudiciais de qualificações dos títulos a fim de verificar o preenchimento dos requisitos a que se refere o §1º, do artigo 216-B, da Lei 6.015/73, registrando o domínio em favor do promitente comprador, aliviando a demanda do Judiciário.

Cabe-nos trazer à baila que referida inovação legislativa não significa  afastar a matéria do Poder Judiciário. O promitente comprador apenas passará a ter a opção de utilizar a via judicial ou extrajudicial para proceder ao registro do domínio sobre o imóvel.

Da adjudicação compulsória

Como mencionado acima, o legislador atribuiu a competência para efetivação dos procedimentos ao Registrador de Imóveis do local onde se situa o imóvel.

São legitimados para formular o pedido de adjudicação compulsória o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o próprio promitente vendedor.

Tal pedido deve ser feito através de um advogado, devendo o requerimento ser instruído com: a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão; b) prova do inadimplemento ou quitação; c) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda; d) comprovante do pagamento do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis;  e) procuração com poderes específicos.

Após a apresentação de tais documentos ao Registrador de Imóveis, caberá a este fazer a prenotação do procedimento e qualificação do título e, uma vez atendido os requisitos, cobrar os emolumentos respectivos para registro do ato.

Ressalta-se, por fim, que o Registrador de Imóveis dentro da sua atribuição e independência pode solicitar ao requerente que apresente documentos complementares com o intuito de reforçar o conjunto probatório e concluir a adjudicação.

Conclusão

O presente artigo tem como objetivo destacar a adjudicação compulsória extrajudicial, como mais uma ferramenta para desafogar o Poder Judiciário e facilitar o acesso a uma Justiça célere e eficaz.

Mais uma grande, e bem-vinda, inovação do legislador: viabilizar a adjudicação de imóveis na forma extrajudicial. Não restam dúvidas de que a Adjudicação Compulsória Extrajudicial foi acertadamente inserida em nosso ordenamento jurídico. 

REFERÊNCIAS

Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973

Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, convertida na Lei nº 14.382/2022