STF decide estender a suspensão dos despejos e incluir imóveis de áreas rurais

13 de dezembro de 2021 | Por GMW Advogados

Inicialmente, necessário pontuar que foi promulgada e publicada a Lei nº 14.216/21, em 08/10/2021, determinando a suspensão, em razão da pandemia, do “cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo” até o dia 31 de dezembro de 2021.

A referida norma legal abrange, apenas e tão somente, os contratos de locação em área urbana e cujo valor mensal do aluguel não seja superior a “R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial”.

Contudo, com a continuidade da pandemia e a proximidade do prazo final previsto na mencionada Lei, o Partido Socialismo e Liberdade (PSOL), o MTST e outras entidades participantes da Campanha Despejo Zero, entraram com um pedido de tutela provisória incidental na arguição de descumprimento de preceito fundamental nº 828 do Distrito Federal, com trâmite no STF, requerendo, primordialmente, a prorrogação do prazo previsto na Lei nº 14.216/21 e a inclusão das locações de imóveis em área rural.

Em sede liminar, o Ministro Roberto Barroso, assentando que a pandemia ainda não acabou e que existem muitas incertezas sobre o futuro, também chamando a atenção para o aumento de casos na Europa e o surgimento de novas variantes, além da situação de vulnerabilidade existente no país, deferiu parcialmente os pedidos de tutela provisória, nos seguintes termos:

• Tendo em vista a superveniência da Lei nº 14.216/2021, editada após a concessão da medida cautelar, deve se adotar postura de deferência com a deliberação do Congresso Nacional e os parâmetros legais devem prevalecer na parte sobre a qual ela prevê critérios mais favoráveis para pessoas em situação de vulnerabilidade;

• No tocante às áreas rurais, verifica-se uma omissão por parte do legislador, pois não há critério razoável para proteger pessoas vulneráveis que habitam áreas urbanas e não proteger aquelas que se encontram em áreas rurais. Nessa parte, portanto, determino a aplicação dos critérios previstos na Lei nº 14.216/2021 até 31 de março de 2022;

• Faço apelo ao legislador, a fim de que prorrogue a vigência dos prazos previstos na Lei nº 14.216/2021 (arts. 1º; 2º;4º e 5º), tendo em vista o cenário da pandemia;

• Caso não venha a ser deliberada a prorrogação até o período de recesso parlamentar, concedo parcialmente a medida cautelar, a fim de que os direitos assegurados pela Lei nº 14.216/2021 sigam vigentes até 31 de março de 2022.

Ou seja, liminarmente, o Ministro Relator estendeu o prazo da suspensão até o dia 31 de março de 2022 e incluiu na proteção legal as locações de imóveis localizados em área rural. E como se viu, também fez um apelo ao legislador para prorrogar os prazos previstos na Lei 14.216/2021.

A decisão em comento foi para apreciação do plenário do STF e acabou de ser referendada pela maioria, em 08/12/21. O Ministro Ricardo Lewandowski abriu divergência, ponderando “que é mais prudente que tal prorrogação perdure enquanto estiverem em curso os efeitos da pandemia”, isto é, que não deveria ser fixada uma data final. A referida divergência foi acompanhada pelo Ministro Nunes Marques.

Fato é que a discussão sobre o tema está longe do fim, pois os Locadores, prejudicados com a impossibilidade de recuperarem seus imóveis, poderão arguir (i) ter havido violação da proteção constitucional do direito de propriedade, (ii) a dependência da renda do imóvel para sua subsistência, (iii) a proteção excessiva ao devedor, (iv) o incentivo à inadimplência, dentre outros fundamentos. Isso tudo sem considerar fatores indefinidos trazidos pela continuidade da pandemia no país, abrindo um futuro incerto para parte das relações negociais.