A vantagem aparente é uma alíquota de imposto bem reduzida. Entretanto, antes de qualquer medida nesse sentido, é fundamental avaliar se esses custos imediatos, por menores que sejam, realmente compensam e fazem sentido no longo prazo.

A lei permite que pessoas físicas optem por atualizar o valor de seus imóveis à Receita Federal, pagando a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição com uma alíquota de 4% no Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF).

Já para pessoas jurídicas, a atualização será tributada com uma alíquota de 6% pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

A diferença entre essas alíquotas e as atualmente vigentes em caso de venda se apresenta muito vantajosa para quem possui imóveis que valorizaram significativamente, se considerado um cálculo linear.

Porém, a depender dos planos futuros para esse dado imóvel, o desencaixe pode não fazer sentido. Com efeito, de nada adianta pagar um imposto reduzido agora, evitando uma tributação mais alta no momento de uma hipotética venda, se o contribuinte não planeja vender o imóvel no curto, médio ou longo prazo, por exemplo.

Considerando (i) que o pagamento do imposto decorrente da atualização deverá ser realizado em até 90 dias após a publicação da lei (o que é um prazo relativamente curto), e (ii) que se o imóvel for vendido dentro de um período estipulado, a tributação sobre o ganho de capital será ajustada de acordo com a fórmula prevista pela legislação; é muito importante e estratégico consultar profissionais de sua confiança para auxiliar na decisão de aderir ou não à vantagem prevista na Lei 14973/24, para o que nossa equipe de direito tributário segue à disposição.

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A Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) publicou em 26/04 a Resolução ANPD 15/2024, que aprova o Regulamento de Comunicação de Incidente de Segurança (RCIS). O normativo tem os objetivos de mitigar ou reverter prejuízos gerados por incidentes; de assegurar a responsabilização e a prestação de contas; de promover a adoção de boas práticas de governança, prevenção e segurança; e de fortalecer a cultura de proteção de dados pessoais no Brasil.

Em artigo publicado na revista Hotéis, nosso sócio Ricardo Weberman, juntamente com o engenheiro Josmar Giovannini, analisam o RCIS e seus impactos no setor hoteleiro. No texto, eles apresentam medidas práticas para garantir a conformidade e a segurança de dados de hóspedes. Para ler, clique aqui.

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Com a determinação, ainda foi editada a minuta de provimento que altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ – Foro Extrajudicial para dispor sobre a forma para contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis.

A decisão responde a um pedido de providências que questionava a interpretação do CNJ sobre a validade do Provimento 93/20 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que permitia que contratos de alienação fiduciária fossem celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que a entidade fosse integrante do SFI, uma cooperativa de crédito ou uma administradora de consórcio de imóveis.

A decisão também considerou manifestações favoráveis à restrição de entidades do setor. Os órgãos argumentaram que a extensão dos efeitos de escritura pública a todos os instrumentos particulares causaria insegurança jurídica e poderia comprometer a autenticidade e a conformidade jurídica dos negócios imobiliários.

Segundo o CNJ, a determinação visa padronizar o entendimento sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis, fortalecendo os direitos dos cidadãos e contribuindo para a segurança jurídica. Também destaca que o provimento do TJMG está em sintonia com as regulamentações de outros tribunais estaduais, como do Pará, Maranhão, Paraíba e Bahia.

Por fim, a decisão define que as corregedorias-gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal adequem seus normativos à nova regulamentação no prazo de 30 dias a partir da publicação.

A equipe da GMW Advogados segue acompanhando os desdobramentos do tema e está à disposição para prestar informações adicionais.

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Por ser um imposto municipal, caberá a cada municipalidade legislar sobre, definindo, por exemplo, o contribuinte, a alíquota, base de cálculo, observando-se sempre as normas gerais dispostas na Constituição Federal, bem como o Código Tributário Nacional.

Conforme estabelece o art. 34 do CTN, “contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Contudo, quando da promessa de compra e venda devidamente averbada na matrícula do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU devidamente lançado, obrigará o promitente vendedor ou o promissário comprador?

O C. STJ, respondendo a tal questionamento, no julgamento do Tema 122 (REsp. 1.978.780/SP) solidificou o entendimento, gerando importante precedente, no sentido de que tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador poderão ser considerados sujeitos passivos da relação tributária, ou seja, contribuintes do IPTU quando da promessa de compra e venda de imóvel:

1. Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2. Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Ademais, de acordo com o Ex-Ministro Teori Albino da 1ª Turma do C. STJ, no julgamento do REsp. nº 927.275-SP, “Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação”.

Importante destacar que tal entendimento culminou na elaboração da Súmula 399 do STJ que estabelece que “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.

No Município de São Paulo, por exemplo, a Lei nº 6.989 de 1966, alinhada ao entendimento do C. STJ, estabelece:

Art. 9º – Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Art. 10 – O imposto é devido, a critério da repartição competente:

I – por quem exerça a posse direta do imóvel, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos possuidores indiretos;

II – por qualquer dos possuidores indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais e do possuidor direto.

Parágrafo único – O disposto neste artigo aplica-se ao espolio das pessoas nele referidas. (g.n.)

À vista disso, em importante julgado, por unanimidade, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2183791-06.2021.8.26.0000, deu provimento ao recurso do Município de Taboão da Serra, a fim de reconhecer a legitimidade do promitente vendedor com o fundamento de que se valeu a Relatora Tânia Mara Ahualli no sentido de que “Apesar da existência de compromisso de compra e venda do imóvel averbada junto ao cartório de registro de imóveis, não se operou a transferência da propriedade, ou seja, o acordo somente é valido entre as partes, não produzindo efeito erga omnes, consequentemente restou prejudicada a publicidade para que a Fazenda Pública tomasse o necessário conhecimento de quem atualmente possui o bem”.¹

Ponto importante a se observar é que, em caso de ajuizamento de execução fiscal, a municipalidade deverá adstringir-se à da legislação local quanto ao sujeito passivo do IPTU, uma vez que a CDA, apesar de presumir certeza e liquidez (art. 204, do CTN), poderá ser substituída até a sentença que julgar os embargos opostos pelo devedor, apenas e unicamente para apuração de erro material ou formal, proibida a modificação do sujeito passivo. Senão
vejamos:

Súmula 392, do STJ – “A Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo
da execução”.

Em assim sendo, não poderá a municipalidade no curso do processo judicial substituir a CDA para fazer alterar o contribuinte ou até mesmo redirecionar a execução, visto que isto acarretaria supressão aos princípios do contraditório e da ampla defesa em processo administrativo que a ela deu origem.

Em contrapartida, não poderá o Executado apresentar o instrumento particular para isentar-se da responsabilidade tributária, tendo em vista o art. 123 do CTN.²

Importante destacar que em recente julgado (09/08/2023), a 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao Agravo de Instrumento nº 2197808-76.2023.8.26.0000, interposto pelo contribuinte que pretendia se afastar do pagamento de IPTU dos exercícios de 2016 e 2017, pois de acordo com o exposto, este já não tinha a posse do imóvel desde 1999, quando da transferência do bem. No caso, a MM. Desembargadora Relatora Beatriz Braga fixou que “as convenções particulares, como é o caso da promessa de compra e venda, com ou sem registro, apesar de produzirem efeitos entre as partes, não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias respectivas (art. 123 do CTN). Desse modo, o agravante é o legitimado para figurar no polo passivo da execução fiscal”.³

Portanto, de modo a concluir de fato e de direito a transferência da propriedade, bem como conferir publicidade a terceiros (em especial à municipalidade), cabe às partes na respectiva Prefeitura, promover a alteração do cadastro imobiliário com o objetivo do crédito tributário ser constituído em consonância a legislação tributária.

¹ (TJSP; Agravo de Instrumento 2183791-06.2021.8.26.0000; Relator (a): Tania Mara Ahualli; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de Taboão da Serra – SAF – Serviço de Anexo Fiscal; Data do Julgamento: 23/09/2021; Data de Registro: 23/09/2021)

² Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

³ (TJSP; Agravo de Instrumento 2197808-76.2023.8.26.0000; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 09/08/2023; Data de Registro: 09/08/2023)

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“Art. 1.351 – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.” 

Na prática, a nova redação dada ao artigo 1.351 do Código Civil altera o quórum de aprovação para a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, anteriormente estabelecido pela unanimidade dos condôminos. Agora será exigido 2/3 (dois terços) dos votos, igualando o quórum que já era necessário para a alteração da convenção condominial.

A medida torna mais democrática a tomada de decisão dos condôminos interessados na alteração da destinação do edifício e deve refletir no aumento do número de troca de destinação de condomínios brasileiros.

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Vale lembrar que a Adjudicação Compulsória, antes regida pelo Código Civil, estabelecia que o promitente comprador, titular do direito real, poderia exigir do promitente vendedor ou de terceiros, em caso de recusa, a adjudicação do imóvel ao Juiz competente.

Sob o viés do acesso à Justiça, sabe-se que não se pode enfrentar o tema, única e exclusivamente, sob o enfoque da intervenção do Judiciário. A legislação atual traz a ideia de que o exercício da jurisdição não seria exclusivo do Poder Judiciário.

Dessa forma, busca-se uma renovação do acesso à Justiça, cabendo ao legislador criar ferramentas e mecanismos que desafoguem o Poder Judiciário para que este possa, com vistas à duração razoável de processo e às efetivações das tutelas jurisdicionais, se envolver apenas nas Ações que envolvam litígios.

A título de exemplificação desse norte legislativo, uma dessas ferramentas criadas foi a previsão da possibilidade de declaração de Usucapião na forma extrajudicial, estabelecida no artigo 216-A da Lei 6015/73, ferramenta que hoje já é bastante utilizada pelos operadores do Direto como forma de desafogar o Poder Judiciário.

Nesse sentido, o artigo 216-B da Lei 6015/73, originado no âmbito da Lei 14.382/2022, trouxe em seu caput a seguinte redação:

Art. 216-B- “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. ” 

Observa-se uma grande inovação realizada pelo legislador, preocupado com a obtenção de direitos, procurando facilitar o acesso à Justiça, como feito no caso da usucapião extrajudicial.

Vale dizer que foi confiado ao Registrador de Imóveis a realização do procedimento, análise e decisão acerca das questões relativas à adjudicação compulsória. Vejamos:

Art. 216-B (…)

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – (VETADO);

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI – procuração com poderes específicos.

§ 2º (VETADO).

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.”

Ou seja, o registrador deverá presidir os processos extrajudiciais de qualificações dos títulos a fim de verificar o preenchimento dos requisitos a que se refere o §1º, do artigo 216-B, da Lei 6.015/73, registrando o domínio em favor do promitente comprador, aliviando a demanda do Judiciário.

Cabe-nos trazer à baila que referida inovação legislativa não significa  afastar a matéria do Poder Judiciário. O promitente comprador apenas passará a ter a opção de utilizar a via judicial ou extrajudicial para proceder ao registro do domínio sobre o imóvel.

Da adjudicação compulsória

Como mencionado acima, o legislador atribuiu a competência para efetivação dos procedimentos ao Registrador de Imóveis do local onde se situa o imóvel.

São legitimados para formular o pedido de adjudicação compulsória o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o próprio promitente vendedor.

Tal pedido deve ser feito através de um advogado, devendo o requerimento ser instruído com: a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão; b) prova do inadimplemento ou quitação; c) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda; d) comprovante do pagamento do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis;  e) procuração com poderes específicos.

Após a apresentação de tais documentos ao Registrador de Imóveis, caberá a este fazer a prenotação do procedimento e qualificação do título e, uma vez atendido os requisitos, cobrar os emolumentos respectivos para registro do ato.

Ressalta-se, por fim, que o Registrador de Imóveis dentro da sua atribuição e independência pode solicitar ao requerente que apresente documentos complementares com o intuito de reforçar o conjunto probatório e concluir a adjudicação.

Conclusão

O presente artigo tem como objetivo destacar a adjudicação compulsória extrajudicial, como mais uma ferramenta para desafogar o Poder Judiciário e facilitar o acesso a uma Justiça célere e eficaz.

Mais uma grande, e bem-vinda, inovação do legislador: viabilizar a adjudicação de imóveis na forma extrajudicial. Não restam dúvidas de que a Adjudicação Compulsória Extrajudicial foi acertadamente inserida em nosso ordenamento jurídico. 

REFERÊNCIAS

Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973

Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, convertida na Lei nº 14.382/2022

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A referida norma legal abrange, apenas e tão somente, os contratos de locação em área urbana e cujo valor mensal do aluguel não seja superior a “R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial”.

Contudo, com a continuidade da pandemia e a proximidade do prazo final previsto na mencionada Lei, o Partido Socialismo e Liberdade (PSOL), o MTST e outras entidades participantes da Campanha Despejo Zero, entraram com um pedido de tutela provisória incidental na arguição de descumprimento de preceito fundamental nº 828 do Distrito Federal, com trâmite no STF, requerendo, primordialmente, a prorrogação do prazo previsto na Lei nº 14.216/21 e a inclusão das locações de imóveis em área rural.

Em sede liminar, o Ministro Roberto Barroso, assentando que a pandemia ainda não acabou e que existem muitas incertezas sobre o futuro, também chamando a atenção para o aumento de casos na Europa e o surgimento de novas variantes, além da situação de vulnerabilidade existente no país, deferiu parcialmente os pedidos de tutela provisória, nos seguintes termos:

• Tendo em vista a superveniência da Lei nº 14.216/2021, editada após a concessão da medida cautelar, deve se adotar postura de deferência com a deliberação do Congresso Nacional e os parâmetros legais devem prevalecer na parte sobre a qual ela prevê critérios mais favoráveis para pessoas em situação de vulnerabilidade;

• No tocante às áreas rurais, verifica-se uma omissão por parte do legislador, pois não há critério razoável para proteger pessoas vulneráveis que habitam áreas urbanas e não proteger aquelas que se encontram em áreas rurais. Nessa parte, portanto, determino a aplicação dos critérios previstos na Lei nº 14.216/2021 até 31 de março de 2022;

• Faço apelo ao legislador, a fim de que prorrogue a vigência dos prazos previstos na Lei nº 14.216/2021 (arts. 1º; 2º;4º e 5º), tendo em vista o cenário da pandemia;

• Caso não venha a ser deliberada a prorrogação até o período de recesso parlamentar, concedo parcialmente a medida cautelar, a fim de que os direitos assegurados pela Lei nº 14.216/2021 sigam vigentes até 31 de março de 2022.

Ou seja, liminarmente, o Ministro Relator estendeu o prazo da suspensão até o dia 31 de março de 2022 e incluiu na proteção legal as locações de imóveis localizados em área rural. E como se viu, também fez um apelo ao legislador para prorrogar os prazos previstos na Lei 14.216/2021.

A decisão em comento foi para apreciação do plenário do STF e acabou de ser referendada pela maioria, em 08/12/21. O Ministro Ricardo Lewandowski abriu divergência, ponderando “que é mais prudente que tal prorrogação perdure enquanto estiverem em curso os efeitos da pandemia”, isto é, que não deveria ser fixada uma data final. A referida divergência foi acompanhada pelo Ministro Nunes Marques.

Fato é que a discussão sobre o tema está longe do fim, pois os Locadores, prejudicados com a impossibilidade de recuperarem seus imóveis, poderão arguir (i) ter havido violação da proteção constitucional do direito de propriedade, (ii) a dependência da renda do imóvel para sua subsistência, (iii) a proteção excessiva ao devedor, (iv) o incentivo à inadimplência, dentre outros fundamentos. Isso tudo sem considerar fatores indefinidos trazidos pela continuidade da pandemia no país, abrindo um futuro incerto para parte das relações negociais.

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Por José Rodolfo Alves e Ricardo Weberman

Inicialmente, vale registrar que a matéria em discussão estava pacificada no Judiciário, com o entendimento de que a penhora de bem de família de fiador de um contrato de locação comercial não infringe a Constituição Federal, aplicando integralmente a permissão disposta no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90.

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…)

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Inclusive a referida norma legal já havia sido declarada constitucional pelo STF no ano de 2010, gerando, então, o TEMA nº 295. Também foi editada, em 14/10/2015, uma súmula no STJ sobre a matéria, a de nº 549, que definiu: “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Contudo, em julgamento realizado em 12/06/2018, exarado pela 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 605.709/SP, foi proferido um entendimento divergente, mudando o cenário no Judiciário, com o fundamento de que o fiador em contrato de locação comercial possui o mesmo direito à impenhorabilidade do bem de família que se aplica ao locatário, com a proteção de seu direito à moradia. Conforme ementa que segue:

“EMENTA: a restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador […]”.

Apesar de se tratar de uma decisão esparsa e não vinculativa, o debate sobre a constitucionalidade da normal legal (inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/90) voltou à tona, resultando na mudança de entendimento em algumas Câmaras dos Tribunais Pátrios, que passaram a utilizar a fundamentação lançada no acórdão do aludido Recurso Extraordinário (605.709/SP) para liberar o bem de família de fiadores que figuraram em contratos de locações comerciais. E o mencionado julgado também originou inúmeros recursos à Corte Suprema, intentados pelos Fiadores que não conseguiram a liberação do bem de família nas instâncias inferiores.

Com isso, o Supremo Tribunal Federal reconheceu novamente a repercussão geral sobre a matéria, gerando o TEMA 1127, para definição do Plenário sobre a constitucionalidade ou não da penhora de bem de família do fiador do contrato de locação comercial, no Recurso Extraordinário (RE) 1307334, que tem como Relator o Ministro Alexandre de Moraes.

O julgamento foi iniciado na Corte Suprema no último dia 05/08/2021, data em que houve a leitura do relatório e a realização das sustentações orais, especialmente dos setores da sociedade interessadas no tema, assim como pela Procuradoria-Geral da República, sendo em seguida determinada a sua suspensão.

Em 12/08/2021, ao retornar o julgamento, o Ministro Alexandre de Moraes (Relator) votou no sentido de negar provimento ao Recurso Extraordinário, propondo a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial“, sendo acompanhado pelos Ministros Roberto Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli.

Porém, houve voto favorável ao Recurso Extraordinário do Ministro Edson Fachin, que lhe deu provimento para declarar a impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação não residencial, propondo a seguinte tese: “É impenhorável o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial”, no que foi acompanhado pelos Ministros Rosa Weber, Carmen Lúcia e Ricardo Lewandowski.

Em seguida, o julgamento foi novamente suspenso, não existindo ainda data designada para a continuidade/finalização da votação. Até o momento o julgamento está empatado em 4 votos para cada lado. Ainda faltam mais 03 votos, dos Ministros Luiz Fux, Gilmar Mendes e do Ministro que está próximo a ser nomeado, em substituição ao Ministro Marco Aurélio.

O voto que dá provimento ao Recurso Extraordinário vai no sentido de que há inconstitucionalidade na norma legal pela afronta direta aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, proteção à família e direito irrestrito à moradia.  E há também a defesa ao princípio da isonomia, na medida em que o devedor principal, afiançado, não sofre risco de penhora e tem consagrado o seu direito à manutenção e proteção de seu bem de família, o que de fato não ocorre com a fiador garantidor.

Aliás, o parecer da Procuradoria Geral da República, de lavra do Procurador Augusto Aras, envereda a impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de aluguel comercial, assentando pelo direito de moradia, proteção da família e dignidade da pessoa humana, salvo, porém, no caso de fiança onerosa.

Já o voto do Ministro Relator, que nega provimento ao recurso, assenta que o legislador não fez qualquer ressalva na Lei no tocante à restrição da possibilidade de penhora do imóvel do fiador de contrato de locação comercial e que deve ser respeitada a livre e espontânea vontade do fiador quando da assinatura do contrato, não cabendo ao Estado intervir “paternalisticamente”, ou seja, protegendo a livre iniciativa e autonomia contratual.

Cabe salientar que o debate na Corte Suprema envolve apenas os fiadores de contratos de locações comerciais, não abrangendo os fiadores de contrato de locações residenciais, em que continua pacificado o entendimento de que podem ter seu bem de família penhorado, sendo mantida a tese 295 do STF.

Enfim, fato é que o debate em questão traz uma enorme insegurança jurídica no mercado locatício, com possibilidade ainda de grandes mudanças caso a inconstitucionalidade seja declarada, pois as exigências futuras dos locadores, que buscarão garantias mais efetivas e menos suscetíveis a interferências legais, deve encarecer a contratação e prejudicar ainda mais o mercado, afetando as duas pontas, Locadores e Locatários.

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Isso traz preocupação porque onera a sociedade com o pagamento anual da contribuição ao CRECI, bem como do profissional inscrito que precisará se responsabilizar pelo CNPJ.

Para tratar do assunto, é preciso pontuar que de fato há necessidade de inscrição no CRECI de toda aquela pessoa, física ou jurídica, que exerça a função de intermediação imobiliária, praticando atos privativos da profissão de corretor de imóveis (artigo 3º da Lei nº 6.530/78 e Resolução nº 327/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI).

Entretanto, nos casos em que não há essa figura do intermediador mas a venda é feita pela própria empresa, há jurisprudência dando suporte ao entendimento de que a inscrição não é automática e obrigatória, principalmente quando a atividade é realizada sem intermediação formal.

O Superior Tribunal de Justiça, em decisão proferida em dezembro de 2018 (RHC 93689), entendeu que o cadastro no CRECI da empresa que realizava venda de imóveis próprios não seria obrigatório, já que no caso concreto, as intermediações eram feitas pelos próprios empregados da construtora/incorporadora e não por corretores de imóveis.

O importante, contudo, para que esta interpretação seja aplicável é que a empresa vendedora tenha, em seu objeto social, a atividade de compra e venda de imóveis PRÓPRIOS, e não de terceiros (situação em que a empresa seria então a intermediadora).

Além disso, deve-se tomar alguns cuidados contratuais na relação entre vendedora e comprador, a fim de que fique clara a realização de um negócio por conta própria, sem a formalização da atividade paralela e constante de corretagem.

Isso não significa que as abordagens dos conselhos regionais deixarão de ocorrer mas, em caso de autuação, haverá bons argumentos de defesa, amparados por decisões favoráveis que afastam a subsunção automática da mera atividade pontual de “compra e venda de imóveis” à obrigatoriedade de inscrição da vendedora perante o CRECI.

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O Projeto de Lei em referência acrescenta ao artigo 18 da Lei de Locações (Lei n º 8245/91) o seguinte parágrafo:

Parágrafo único. O índice de reajuste previsto nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do País medido pelo IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), ou outro que venha substitui-lo em caso de sua extinção. É permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário.”(NR)

E no último dia 08/04/21 foi aprovado o regime de urgência de sua tramitação.

O objeto do Projeto está em franco debate entre os Locadores e Locatários de todo país, diante da disparada do IGPM, índice comumente utilizado nos contratos locatícios, somado à situação econômica oriunda da grave crise sanitária decorrente da pandemia de COVID-19.

Inclusive, já há debates ajuizados sobre o tema, com esparsas decisões nos Tribunais Pátrios, mas ainda sem qualquer orientação definitiva.

Os Locatários apresentam como fundamento para a alteração do índice da locação a necessidade de restabelecimento do equilíbrio das obrigações contratuais, diante da imprevisibilidade da situação (pandemia), força maior, aumento desproporcional do índice (muito acima da inflação), queda de faturamento e renda, dentre outros. E os Locadores justificam que devem ser respeitados (i) a livre negociação, o (ii) princípio da intervenção mínima do Estado na interpretação dos contratos privados que disponham sobre a prática de atividades econômicas, a (iii) não interferência do Judiciário no contrato entre particulares, além do fato de que a crise sanitária e a imprevisibilidade da situação atingiram ambas as partes, com a queda também de renda, dentre outros.

E com base nas justificativas dos Locatários é que esse projeto foi elaborado pelo Deputado Vinicius Carvalho, para que o índice de correção dos contratos não seja superior ao da inflação do país, que, segundo ele, reflete o real custo de vida da população.

Vale ainda ressaltar que o projeto não altera o artigo 54 da Lei de Locações, que estabelece que prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locações comerciais entre lojistas e empreendedores de shopping center, o que dá azo ao entendimento de que o proposto no projeto não atingirá os contratos atípicos firmados com os Shoppings, com a manutenção/validação de outros índices. Claro que, caso seja aprovado o projeto, serão abertas intensas discussões sobre a aplicação ou não do acrescido parágrafo único do artigo 18 da Lei de Locações a estes contratos atípicos.

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