Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU quando há promessas de compra e venda averbadas?

29 de agosto de 2023 | Por Vinícius Felix Gonçalves

O Imposto Predial e Territorial Urbana (IPTU), previsto no art. 156, I, da CF, bem como no art. 32 do CTN, cuja competência fora designada aos municípios, tem sua incidência sobre a propriedade de imóveis localizados em zona urbana, cujo fato gerador recai sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel, seja por natureza ou acessão física.

Por ser um imposto municipal, caberá a cada municipalidade legislar sobre, definindo, por exemplo, o contribuinte, a alíquota, base de cálculo, observando-se sempre as normas gerais dispostas na Constituição Federal, bem como o Código Tributário Nacional.

Conforme estabelece o art. 34 do CTN, “contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Contudo, quando da promessa de compra e venda devidamente averbada na matrícula do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU devidamente lançado, obrigará o promitente vendedor ou o promissário comprador?

O C. STJ, respondendo a tal questionamento, no julgamento do Tema 122 (REsp. 1.978.780/SP) solidificou o entendimento, gerando importante precedente, no sentido de que tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador poderão ser considerados sujeitos passivos da relação tributária, ou seja, contribuintes do IPTU quando da promessa de compra e venda de imóvel:

1. Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2. Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Ademais, de acordo com o Ex-Ministro Teori Albino da 1ª Turma do C. STJ, no julgamento do REsp. nº 927.275-SP, “Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação”.

Importante destacar que tal entendimento culminou na elaboração da Súmula 399 do STJ que estabelece que “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.

No Município de São Paulo, por exemplo, a Lei nº 6.989 de 1966, alinhada ao entendimento do C. STJ, estabelece:

Art. 9º – Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Art. 10 – O imposto é devido, a critério da repartição competente:

I – por quem exerça a posse direta do imóvel, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos possuidores indiretos;

II – por qualquer dos possuidores indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais e do possuidor direto.

Parágrafo único – O disposto neste artigo aplica-se ao espolio das pessoas nele referidas. (g.n.)

À vista disso, em importante julgado, por unanimidade, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2183791-06.2021.8.26.0000, deu provimento ao recurso do Município de Taboão da Serra, a fim de reconhecer a legitimidade do promitente vendedor com o fundamento de que se valeu a Relatora Tânia Mara Ahualli no sentido de que “Apesar da existência de compromisso de compra e venda do imóvel averbada junto ao cartório de registro de imóveis, não se operou a transferência da propriedade, ou seja, o acordo somente é valido entre as partes, não produzindo efeito erga omnes, consequentemente restou prejudicada a publicidade para que a Fazenda Pública tomasse o necessário conhecimento de quem atualmente possui o bem”.¹

Ponto importante a se observar é que, em caso de ajuizamento de execução fiscal, a municipalidade deverá adstringir-se à da legislação local quanto ao sujeito passivo do IPTU, uma vez que a CDA, apesar de presumir certeza e liquidez (art. 204, do CTN), poderá ser substituída até a sentença que julgar os embargos opostos pelo devedor, apenas e unicamente para apuração de erro material ou formal, proibida a modificação do sujeito passivo. Senão
vejamos:

Súmula 392, do STJ – “A Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo
da execução”.

Em assim sendo, não poderá a municipalidade no curso do processo judicial substituir a CDA para fazer alterar o contribuinte ou até mesmo redirecionar a execução, visto que isto acarretaria supressão aos princípios do contraditório e da ampla defesa em processo administrativo que a ela deu origem.

Em contrapartida, não poderá o Executado apresentar o instrumento particular para isentar-se da responsabilidade tributária, tendo em vista o art. 123 do CTN.²

Importante destacar que em recente julgado (09/08/2023), a 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao Agravo de Instrumento nº 2197808-76.2023.8.26.0000, interposto pelo contribuinte que pretendia se afastar do pagamento de IPTU dos exercícios de 2016 e 2017, pois de acordo com o exposto, este já não tinha a posse do imóvel desde 1999, quando da transferência do bem. No caso, a MM. Desembargadora Relatora Beatriz Braga fixou que “as convenções particulares, como é o caso da promessa de compra e venda, com ou sem registro, apesar de produzirem efeitos entre as partes, não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias respectivas (art. 123 do CTN). Desse modo, o agravante é o legitimado para figurar no polo passivo da execução fiscal”.³

Portanto, de modo a concluir de fato e de direito a transferência da propriedade, bem como conferir publicidade a terceiros (em especial à municipalidade), cabe às partes na respectiva Prefeitura, promover a alteração do cadastro imobiliário com o objetivo do crédito tributário ser constituído em consonância a legislação tributária.

¹ (TJSP; Agravo de Instrumento 2183791-06.2021.8.26.0000; Relator (a): Tania Mara Ahualli; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de Taboão da Serra – SAF – Serviço de Anexo Fiscal; Data do Julgamento: 23/09/2021; Data de Registro: 23/09/2021)

² Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

³ (TJSP; Agravo de Instrumento 2197808-76.2023.8.26.0000; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 09/08/2023; Data de Registro: 09/08/2023)